상생임대인 조건 및 혜택, 다양한 케이스별 적용 가능여부

이전 정부에서 2021년 말 주택시장 안정화 대책으로 내놓은 상생 임대인 지원제도의 뜻은 전세가를 5% 이내로만 올리는 상생 임대인에게는 혜택을 주겠다는 내용이었다. 이 제도를 새 정부 들어 인정요건을 확대하고 양도소득세 2년 거주요건을 면제하고 적용기한을 연장하는 등  파격적인 혜택을 추가하였다. 이것은 임대차 3 법 시행한 이후 처음으로 도래하는 계약갱신기간 시점인 2022년 7월 이후로 발생할 전셋값 급등과 전월세 시장 혼란을 막기 위한 조치로 보인다. 상생 임대인 제도의 혜택을 받기 위한 조건에 대해 자세히 살펴보도록 하겠다. 

 

상생 임대인 조건 및 혜택

 

• 상생 임대인 개념 : 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인
• 상생 임대주택 인정요건 : 임대 개시 시점에 다주택자이나 향후 1 주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택 적용
• 혜택 - 비과세 : 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제
• 혜택 - 장특공제 : 1세대 1 주택 장기보유 특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제
• 적용기한 : 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일까지 계약 체결분 적용
• 임대의무기간 : 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 함

한마디로 요약하자면, 수도권 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 비과세 혜택 및 최대 80%의 장기보유 특별공제를 위한 2년 이상 거주요건을 채워야 하는데 상생 임대인에게는 이를 면제해준다는 내용이다. 

 

다양한 케이스별 적용 가능여부 

 

• 다주택자 A,B,C 주택 중 C주택 조건 만족 시 C만 혜택 가능

 

다주택자의 경우 상생 임대인 제도 수혜를 받으려면 조건을 만족하는 주택의 비과세 혜택을 받기 위해서는 A, B 주택을  매도한 후, 최종 1세대 1 주택 상태를 만들어서 C를 양도해야 양도세 및 장 특공에 대해 제도에서 제시한 혜택을 받을 수 있음에 유의해야 한다. 

 

• 주택임대등록사업자도 조건을 만족 시 가능

 

상생 임대인 제도를 시행하기 이전부터 주임사 등록주택은 임대의무기간동안 의무적으로 5%이내 임대료 증액을 적용하고 있었다. 왜냐하면 이를 어길 시 임대등록 말소, 세제혜택 환수 및 과태료 부과 등의 불이익이 받기 때문이다.  6월 21일, 발표초기에는 주임사 적용여부에 대한 언급이 없었으나 이를 제외시 형평성에 어긋나므로 23일 주택임대사업자도 상생임대인 제도 수혜대상에 포함됨을 발표하였다.  

 

• 다가구주택의 임대 시 건물의 모든 세입자와 상생 계약을 맺어야 가능

임대할 주택이 5 채여도 집주인은 한 명인 다가구 주택은 세법상 단독주택 즉 1 주택이므로 제도의 수혜를 받기 위해서는 모든 임대주택에 대하여 5% 이내 상생 계약을 해야 한다.  

 

• 기존 전세를 끼고 주택을 매입한 갭 투자자는 불가

 

기존 전세를 낀 상태에서 집을 산 갭투자자는 기존 세입자의 계약기간 만료 후 임대료 5% 이내로 전세가를 증액한다고 해서 제도 수혜자가 될 수 없다고 한다. 단, 집주인이 적용기간 내에 즉 2024.12.31 전에 두 번째 임대차 계약을 맺을 수 있다면 양도세 및 장 특공제 혜택을 받을 수 있다고 하니 유념하여야 한다. 

 

 

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