공시지가 관련 세금혜택 총정리 (1억이하 주택수 제외로 취득세, 3억원이하 양도세, 지방저가주택 종부세 혜택)

가파르게 오르고 있는 주택 시장의 안정화를 위해 이전 정부에서는 각종 규제로 인해 부동산 세금 부담이 늘어났지만 예외 규정에 따라 이를 피할 방법은 당연히 있다. 최근 부동산 세금 절세를 위해 수요가 몰리는 공시지가 1억 원 이하의 주택과 3억 원 이하의 주택을 보유하게 되면  어떤 세금 혜택이 있는지를 살펴보고, 지난 21일 새 정부의 부동산 정상화 추진과제로 나온 지방 공시지가 3억 원 이하 저가주택을 보유한 2 주택자를 1 주택자로 간주하여 세금 부담을 완화하는 내용에 대해서도 알아보도록 하자.

 

공시지가 1억 이하 주택 취득세 혜택

 

공시지가는 국토교통부에서 매년 발표되는 표준지 및 개별 부동산의 가격을 의미하여 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등의 세금을 부과하기 위해 산정시 기준이 되기 때문에 중요한 지표이다. 다주택자가 공시지가 1억 원 이하 주택을 구매하는 경우에는 지역에 상관없이, 아래의 취득세 중과세율로 최대 12%를 적용하지 않고 1.1% 세율의 취득세를 내게 되어 상당한 절세가 가능하다. 하지만 취득세 산정 시에만 주택 수 산정 시 제외된 것으로 양도소득세와 종합부동산세에는 주택 수에 포함되어 절세 혜택이 없다. 

 

취득세 중과 세율
구분	내용
첫번째 주택 구입시	주택가격 및 국민주택규모 여부에 따라 1.1%~3.5%
두번째 주택 구입시	비조정지역	조정지역
	첫번째 주택 구입세율과 동일	8%
세번째 주택 구입시	비조정지역	조정지역
	8%	12%
네번째 주택 이상 구입시 or 법인 구입시	지역 관계없이 12%

 

공시지가 3억 이하 주택 양도세 혜택  

 

양도소득세는 양도차익에 대해 과세되는 세금이기 때문에 공시지가와 무관할 것 같지만 다주택자가 주택 양도시 중과되는 대상에서 예외 되어 즉, 특정 대상지역 공시지가 3억 원 이하 주택 수는 산정하지 않으므로 중과 배제된다. 

 

• 대상지역 : 수도권, 광역시, 세종시의 읍면지역(파주시 문산읍, 화성시 봉담읍 등)과 수도권, 광역시, 세종시 외의 지역                   (춘천시, 전주시, 천안시, 구미시  등), 조정대상지역여부와 무관
• 단, 양도시 공시지가 3억 원 초과 시 중과
• 양도세 중과내용 : 2 주택자-+20%, 3 주택자-+30%

 

지방 공시지가 3억 이하 주택 종부세 혜택

 

부동산 안정화 대책 중 종합부동산세와 관련된 내용으로 요약하자면 1가구 1 주택자가 지방저가주택이나 저가의 상속주택,  이사 등 목적으로 집을 사서 2년 내 매도시 종합부동산세 상 2주택이 아니라 1주택으로 간주한다는 내용이다. 이는 공시가격 상승에 종부세 부담이 가중되면서 불가피하게 2주택자가 된 사람들에게 불이익이 증가되어 이를 해소하기 위함이다.  따라서 1주택자가 특정지역 외의 지역 부동산을 저가에 매수 시 종합부동산세 혜택을 누릴 수 있다.

 

1세대 1주택 판정시 주택 수 제외 요건
구분	적용요건
일시적 2주택	이사 등으로 신규주택 취득 후 2년 내 종전주택 양도하는 경우
상속주택	(저가주택, 소유지분) 기간제한없이 주택 수 제외 - 공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하, 지분요건 40% 이하 (기타) 5년간 주택수 제외
지방저가주택	1세대 2주택+공시가격 3억원 이하+소재지요건 - 수도권, 특별시(읍면지역 제외), 광역시(군지역 제외)외의 지역

 

 

위와 같이 공시지가 관련 세금 혜택을 정리한 결과, 1세대가 수도권에 1 주택을 하나 장만하고 추가로 2 주택을 수도권 읍면지역이나 대상 지방의 공시지가 1억 원 이하의 집을 매수하여 취득세 중과 배제 적용을 받고 보유하면서 종합부동산세 제외 규정을 적용받고 공시지가가 3억 원을 초과하기 전에 매도를 하여 양도세 중과 배제 혜택을 적용받는 것으로 포트폴리오를 짜서 투자를 한다면 최대한의 세금 절세 효과를 누릴 수 있는 것으로 보인다.