부동산 양도소득세 중과세와 장기보유특별공제 관계

'다주택자는 장기보유 특별공제를 못 받는다.'라고 알고 있는 사람이 아주 많다. 물론 나도 처음에는 그랬다. 하지만 이 말은 반은 맞고 반은 틀리다. 이것은 양도세의 중과세와 장 특공제의 관계를 정확히 알아야 설명이 가능하므로 왜 그런지 차근차근 정리해 보도록 하겠다.

 

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우선 양도소득세의 전반적인 개념과 계산방법은 이전 발행글에서 정리를 했으므로 이것을 참고하고 장특공제에 대해 알아보겠다. 

 

장기보유 특별공제 개념

 

기본 개념은 1세대 1 주택인 고가주택의 경우 9억 초과 부분에 대하여 2년 이상 거주하고 3년 이상 보유하는 경우 연간 8%의 장 특 공제율을 적용하여 최대 80% 공제받을 수 있다. 정리하자면, 2년 이상 거주하고 양도 시 보유기간*4% + 거주기간*4% 적용을 받는다. 단, 2년 미거주하거나 다주택자는 보유기간에 따라 연간 2%씩 장특공제를 받는다.

 

보유기간		3년 ~ 4년	4년 ~ 5년	5년 ~ 6년	6년 ~ 7년	7년 ~ 8년	8년 ~ 9년	9년 ~ 10년	10년이상
1주택+ 2년거주	합계	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
	보유	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
2년미거주 or 다주택자		6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%~30년 (최대 15년)

 

중과세와 장특공제의 관계에 따른 적용 방식

 

위의 표에 의하면 다주택자도 장특공제를 받을 수 있는 것처럼 표시되어져 있지만 주의해야할 것이 있다. 다주택자의 조정대상지역 내 주택으로서 양도 시 중과세율이 적용되는 주택은 장특공제가 적용되지 않는다. 쉽게 설명하자면 부동산 양도소득세 중과세와 양도소득세 장기특별공제는 하나의 세트지만 동시에 적용받을 수 없는 개념이다. 중과세 적용을 받으면 장특공제는 받을 수 없고 중과세 미적용 주택만 장특공제를 받을 수 있다. 즉 다주택자가 조정지역 내 주택 양도시 중과세율이 적용되어 장특공제는 적용되지 않으나, 역으로 다주택자가 조정지역 외의 주택을 양도하는 경우 중과세 적용을 받지 않으므로 장특공제는 적용 가능하다. 이유는 아래와 같이 소득세법에 따라 장기보유특별공제액은 제7항의 중과세 관련 조항을 제외하여 적용되기 때문이다. 한마디로 중과세일 경우 장특공제 적용불가하며 일반세율일때 장특공제 적용 가능하다는 것만 기억하면 된다. 

• 소득세법 제95조 양도소득금액 : 제1항에서 장기보유 특별공제액이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기 양도자산과 같은 조 제7항 각호에 따른 자산은 제외한다. )으로서 (중략)
• 소득세법 제104조 제7항 : 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 

 

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