부동산 세금 양도소득세 계산방법 및 계산기 모음(국세청, 부동산114, 셀리몬 등)

토지, 주택 등 부동산을 신규 취득하고 나서 매도하는 순간까지 내야 할 세금은 참 많다. 그중에서도 1가구 2 주택자부터 다주택자이면 중과세로 산정되는 등 부동산 세금의 핵심인 양도소득세 기준은 무척 복잡하여 계산하기가 영 까다롭다. 따라서 양도소득세 과세 기준을 정확히 알아보고 이를 통해 간이 계산하는 방법을 알아보고 자동계산을 해주는 계산기 사이트를 정리해보도록 하겠다.

 

양도소득세 과세기준과 계산법

 

양도세 과세대상으로는 주택, 토지, 상가, 오피스텔, 분양권, 입주권, 자기소유 상가 내 영업권(권리금) 등이 있다. 이와 같은 유형의 부동산을 신규로 살 때 취득가액과 팔 때 양도가액의 차이로 이득이 발생한다면 이는 양도소득에 해당하므로 세금을 내야 하는데 이것이 양도소득세이다. 양도소득세의 기준이 복잡하기 때문에 계산해주는 사이트를 이용하는 것이 가장 정확하지만 몇 가지 기준만 정확히 알고 있다면 의외로 간단하게 계산할 수 있다. 먼저 양도차익을 구하고 가능한 할인을 적용하고 금액 구간별 세율에 따라 양도세를 구할 수 있다. 

• 1단계 : 양도차익 구하기  [양도차익=양도가액-취득가액-필요경비]
• 2단계 : 과세표준 구하기 (각종할인 적용) [과세표준=양도차익-장기보유 특별공제-기본공제(250만 원)]
• 3단계 : 양도세 구하기 (금액 구간별 세율 및 누진공제액 적용) [양도소득세=1.1*((과세표준*세율)-누진공제액)]

1단계 양도차익을 구할 때 유념해야 할 사항은 필요경비로 집을 살 때 의무적으로 내야 하는 중개수수료와 법무사 비용 및 취등록세 등이 이에 해당하며, 집의 가치를 높이기 위한 확장비용, 보일러 및 새시 교체비용, 바닥 시공비 등이 있다. 단, 벽지, 장판, 싱크대, 조명 교체 비용이나 화장실 공사 비용은 인정하지 않고 있으며 인정받기 위해서 세금계산서, 매출전표, 현금영수증 등의 증빙서류를 미리 정리해놓아야 한다. 

또한, 2단계 과세표준금액을 구하기 위해 양도차익에서 장특공 및 기본공제를 빼줘야 한다. 기본공제는 250만 원으로 정해져 있으며 보유 및 거주기간에 따라 최저 6~80%까지 장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 

마지막으로 3단계는 아래의 과세표준금액 구간별 기본세율과 누진공제액을 적용하고 지방소득세율인 10%를 더한 금액이 최종 납부해야 할 양도소득세가 된다. 

양도소득세율표 (8단계 누진세율)
과세표준	기본세율	누진공제액
1,200만원이하	6%	-
1,200만원 ~ 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 ~ 1억5000만원 이하	35%	1,490만원
1억5000만원 ~ 3억원 이하	38%	1,940만원
3억원 ~ 5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 ~ 10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

양도소득세 계산기 사이트

 

먼저 국세청 홈페이지에서 양도소득세를 간편하게 계산할 수 있다. 양도일자 및 취득일자와 양도 물건 종류 등 기본사항을 입력하고 양도가액 및 취득가액과 필요경비를 입력하고 기타 사항을 입력하면 세액을 계산할 수 있다. 

 

https://teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/rn/a/a/b/b/UTERNAAU62.xml 

국세청 홈택스

 

다음은 부동산 114 홈페이지 내 부동산 계산기 아이콘을 클릭하면 양도소득세뿐 아니라 취득세, 중개 보수료, 재산세 및 종부세, 상속세, 증여세, 청약가점제, 전월세 계산, 반전세 계산도 쉽게 이용할 수 있다. 

 

https://www.r114.com/?_c=solution&_s=calculator&_m=TransferIncomeTax 

부동산 빅데이터 플랫폼 부동산114

 

마지막으로 가장 최근에 오픈한 셀리몬 홈페이지이다. 다주택자는 물론 1주택자, 주택구매예정자에게 필요한 다양한 부동산 세금계산기를 쓸 수 있으며 차별화된 특징은 다주택자 세금 시뮬레이션이다. 이는 새정부에서 개정한 한시적 양도소득세 중과 유예 제도를 활용해 부동산 처분시 내야 하는 양도소득세를 확인할 수 있어, 시점별로 양도세 차이가 얼마나 나는지 파악하여 현명한 절세계획을 세우는데 큰 도움을 줄 것으로 보인다. 현재 홈페이지에서는 유료서비스를 제공하고 있으나 땅집고 앱에 셀리몬 부동산 계산기 무료 버전이 탑재되어 있다고 하니 놓칠 수 없는 좋은 기회를 잡아보도록 하자.

 

https://sellymon.com/tax/transfer   

셀리몬