8년 장기임대 아파트 주택임대사업자 말소시 세금혜택

정부의 서민주거안정과 행정편의를 위해 각종 세금 감면 혜택을 주겠다면서 등록을 유도하던 기존 주택임대등록제도는 사실상 2020년 7월 10일 폐지되었다. 더 이상은 아파트로 임대주택사업자 신규등록을 할 수 없고 기등록자들도 의무임대기간이 지나면 자동 말소되거나 본인이 원하면 언제든지 자진말소도 가능한 사항이다. 단, 의무기간의 1/2 이상(단기 임대-2년, 장기임대-4년)을 운영한 후 임차인 거주 시 동의를 하고 민간임대주택법상 각종 의무를 이행한 채, 자진말소를 한다면 기존 제도에 의해 3천만 원의 과태료를 내지 않고 각종 세금 혜택 등도 그대로 유지가 된다고 하니 정확히 분석하여 실익을 검토해봐야 하겠다.

주택임대등록제도 개정사항

주택을 임대해 수입을 얻는 사업을 주택임대업이라 하며 사업자 등록여부와 관계없이 세법상으로 사업자이며 소득세 납세 의무가 있다. 단, 주택임대 사업자로 등록할지 말지는 선택사항으로 그간 임대시장을 투명하게 운영하기 위해 정부가 주택임대등록제도를 만들고 세제감면을 지원하면서 등록을 유도했다. 기존 주임사 종류로는 단기일반 민간임대(4년), 장기일반 민간임대(8년), 공공지원 민간임대주택이며 세금 혜택이 과도하다는 이유로 단기 임대는 전면 폐지하고 장기임대의 경우는 아파트만 폐지하여 현재, 다가구, 다세대 , 도시형 생활주택, 오피스텔 등은 장기임대(10년)로 신규등록 가능하다.

주임사 세제감면 혜택

개정 전 장기임대 주택임대사업자로 등록한 경우 8년의 의무기간을 운영하면 추가로 등록하지 못하고 자동말소되거나 4년 이상 의무사항을 준수하면서 운영한 후 자진 말소시에는 각종 세제감면 혜택의 권리를 갖는다. 먼저 신규 분양 분을 취득하고 60일 이내 주임사 등록 시 200만 원 초과분에 대하여 85%를 감면받을 수 있고 동종 주택 2개 이상 등록 시 전용면적 40제곱미터 이하는 재산세 85%를 감면받고 , 40~65제곱미터는 75%, 60~85제곱미터 이하는 50%를 감면받으며 종합부동산세 합산 배제대상이 된다. 또한, 말소 후 임대주택을 1년 이내 매도 시 중과되지 않고 일반세율로 양도소득세 부과되며 거주주택(단, 조정지역 내 주택은 2년 실거주)은 말소일 이후 5년 내에 매도 시 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2019년 2월 11일까지 취득하고 거주한 거주주택은 횟수 관계없이 비과세이나, 2월 12일 이후 취득, 거주 주택은 과거 비과세 횟수 포함하여 평생 1회만 비과세 적용을 받는다. 그리고 조정대상지역에 있는 2018년 9월 14일 이후 취득하고 2020년 7월 11일 이후 등록한 임대주택 사업자는 거주주택 비과세 적용을 못 받는다. 마지막으로 양도소득세의 장기보유 특별공제는 10년 이상 보유 시 70% 감면받을 수 있으나 8년 이후는 자동 말소되어 10년을 채울 수 없어 8년 이상 보유로만 계산되어 장 특공은 50% 공제받을 수 있다.


2022.05.24 - 주택임대소득 종합소득세 신고 세액감면 주의사항
2022.05.18 - 새정부 주택 양도소득세 규제 완화
2022.05.10 - 부동산 세제혜택 관련 주택수 제외 미포함 의미