조정대상지역 지정현황 세금 및 대출규제 정리

2016년부터 지정되어 온 조정대상지역이 2021년 8월 30일 또 한 번 국토교통부 공고가 나옴으로써 현재 전국 111개 지역이 부동산 조정대상지역으로 지정이 되었다. 부동산 시장이 고공행진을 하는 동안 정부에서는 이를 잡기 위해 여러 가지 규제방안을 작동했는데 그중에서도 가장 포괄적인 개념이 조정대상지역이다. 한마디로 이 지역에서 주택을 소유하면 각종 규제를 무릅써야 한다는 내용이다. 지정된 지역에서 다주택자가 주택 취득 시 취득세가 중과되며 매도 시 양도소득세 또한 중과되고 종합부동산세도 추가 과세되며 대출규제도 당연히 뒤따르기 때문에 전국 대부분의 지역에 해당하는 조정대상지역 내 주택소유자는 규제내용을 잘 살펴봐야 할 것이다. 

 

조정대상지역 조건 및 현황

 

지정이 되려면 정량적조건이나 정성적 조건에 부합해야 한다. 우선 정량적 조건으로는 공통 요건을 만족하면서 선택 요건 중 하나라도 충족하는 지역은 지정이 될 수 있다. 공통적으로 3개월 동안 당해지역 주택가격 상승률이 시,도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로써 다음의 선택 요건을 만족해야 한다. 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과(국민주택규모 10:1)하거나 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가 혹은 시,도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하인지 확인해야 한다.  다음으로 정성적 조건인 주택 가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하여 주택분양 등이 과열되어 있거나 우려가 되는 곳 또한 정량적 조건에 부합하지 않더라도 국토교통부 장관이 부동산 조정대상지역으로 지정할 수 있다. 

따라서 현재 수도권은 서울특별시 전역 및 서울과 경계 맞닿은 지역은 양주시 장흥면을 제외하고 전부 조정대상지역이다. 경기도 조정대상지역은 안산시 상록구, 용인시 처인구, 남양주, 평택, 고양, 오산, 시흥, 부천, 의정부, 안성, 광주, 양주, 김포, 파주, 화성이며 인천 조정대상지역은 중구 도서지역, 강화군, 옹진군을 제외한 전지역이 대상이다. 부산은 중구, 기장군을 제외한 전 지역, 대구는 자치구 전 지역 및 달성군 다사읍 및 화원급까지 지정되어 있다. 또한 광주시는 전 지역이며, 울산은 중구 및 남구가 대상이고 충북에서는 청주시가 유일하며 충남에서는 천안시, 논산시 및 공주시가 지정되어 있다. 경북에서는 포항시 남구와 대구와 근접한 경산시가 조정지역대상이며 경남에서는 창원시 성산구가 유일하다. 전북에서는 전주시, 전남에서는 순천시, 여수시, 광양시가 지정되어 있다. 투기과열지구와 투기지역 전체가 조정대상지역이며 그 역은 성립하지 않으며 창원시 의창구만 유일하게 투기과열지구이나 조정대상지역은 아니다. 

 

조정대상지역 세금규제

 

세금 규제는 크게 취득세와 양도소득세, 종합부동산세 부분이다. 1 주택을 취득하게 되는 6억원 이하, 6억원 ~ 9억원 이하, 9억 초과로 3구간을 나눠서 1~3%의 취득세를 내야 한다. 단, 조정대상지역 내 추가로 주택을 취득시 세금이 중과되는데 2주택째 취득 시 8%, 3주택이상 취득하는 경우 최대 12%의 취득세율로 세금이 부과된다. 다음으로 세율이 높은 양도소득세의 경우, 1주택을 2년 보유 시에 6%~45% 기본세율이 적용되고 조정대상지역 내 2주택인 경우 양도소득세는 기본세율에 20% 중과, 3주택은 30% 중과되며 장기보유특별공제 대상에도 배제된다. 단, 새정부에서 한시적으로 2023년 5월 9일까지 1년간 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용을 해주는 것으로 소득세법을 개정했다. 마지막으로 주택 보유시 내는 종합부동산세의 경우, 조정대상지역내 2 주택을 가진 3 주택 이상은 2 주택 이하인 경우보다 세율이 최고 2배 이상 높게 책정되어 부담이 확 커진 것이 사실이다. 

 

 

조정대상지역 대출규제 

 

조정대상지역 내 주택 구입 시 주택담보대출은 LTV가 최대 60%, DTI가 최대 50%로 제한하며 2 주택 이상은 주담대가 불가하다. 또한, 주택담보대출 실행하면 6개월 이내 전입 의무가 발생하며, 미이행 시 원금 상환은 물론 3년간 신규대출이 제한된다. 기본적으로 실거주 목적이 아니면 대출이 불가능하지만 예외사항으로 무주택자가 구입 후 6개월 이내 전입하거나 1주택자의 경우 기존 주택을 6개월 내 처분하겠다는 약정을 체결한 후 대출을 받을 수 있다. 이와 같이 조정대상지역내 대출도 까다로울 뿐만 아니라 전입의무 규제도 있으므로 면밀히 검토하여 미이행시 페널티를 받지 않도록 잘 챙겨야 할 것이다. 

 

 

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