부동산 세제혜택 관련 주택수 제외 미포함 의미

대통령직 인수위원회에서 소형주택을 주택수 합산에서 배제하는 방안을 검토 중이라고 밝혔다. 여기서 말하는 소형주택이란 전용면적 59제곱미터 이하의 도시형 생활주택, 빌라 및 다세대주택과 전용면적 84제곱미터 이하의 주거용 오피스텔을 말한다. 이를 주택수에 제외한다는 것은 전매규제 제외 및 세제부담 완화 등의 혜택을 받을 수 있어 상당히 매력적이다. 현재 국내에서 1가구 2 주택 이상부터 다주택자로 규정하고 부동산 관련 세금을 중과세로 적용하는 등 규제가 늘고 있어 주택 관련 세금 부담이 점점 더 커지고 있는 실정이다. 이에 따라 주택수 미포함에 따르는 세제혜택을 정확히 이해하고 현명한 투자를 해나가야 하겠다.

 

주택수 제외 미포함 예시

업무용 오피스텔 및 레지던스라 불리우는 생활용 숙박시설 등은 주택이 아니므로 당연히 주택수 산정에 제외되나 주거용 시설이나 주택수에 제외되는 주택이 있다. 현재는 공시지가 1억 원 이하의 주택이 주택수에 미포함되어 최근 투자사례가 늘고 있으며, 농어촌주택, 상속주택, 기타(문화재 주택, 미분양 주택, 재개발 부지확보 명목을 목적으로 취득한 주택, 저당권 실행 취득 주택)는 주택이라도 주택수 합산 배제된다.

 

부동산 세금 정리

 

부동산은 구매할때부터 팔 때까지 크게 4가지의 세금을 내야 한다. 신규 구매 시에는 취득세, 보유하는 동안 재산세 및 종합부동산세, 매각 시 시세차익이 발생한 만큼 양도소득세를 내야 한다. 토지 등 일반 부동산은 수에 비례하여 세금이 늘지 않지만 주택은 정확히 정비례 관계에 있으며 세금 종류별로 주택수를 계산하는 방식이 달라 세무공무원도 헷갈리는 실정이라고 한다. 지방세에 해당하는 취득세와 재산세, 국세에 해당하는 양도소득세는 세대 기준으로 주택수를 산정하고 종합부동산세는 세대와 개인 기준으로 주택수를 합산한다.  우선, 취득세의 경우 매수 시 1~3%를 내야 하나 다주택자는 세대 기준 세 번째 주택 혹은 비조정지역 네 번째 주택 이상 취득 시에는 최대 12%이다. 보유 시 내야 하는 재산세는 수에 영향을 많이 받지 않는 편이나 2 주택 이상이면 공시지가 9억 이하 1채 보유 시 최대 50%의 감면 혜택을 받지 못한다. 또한 종합부동산세는 2 주택 이상 보유 시 세금 부담이 커지는 형태로 세대 기준 1 주택 단독명의 보유 시 과세기준 11억 원 적용 공제가 최대 80%이며 개인 기준 조정지역 2 주택 보유하거나 지역 상관없이 3 주택 보유 시 종부세율은 일반세율의 2배, 상한선은 일반기준 150%에서 300%로 상승하므로 주택수가 늘어남에 따른 부동산 세금은 기하급수적으로 늘어난다고 해도 과언이 아니므로 주택수 합산 배제여부를 면밀히 검토하여 투자해야 할 것이다.