부동산시장 핵심인 분양가상한제 의미와 기능

5월 9일 오늘자로 대통령직 인수위원회에서 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 부동산 정책 3대 규제(분양가상한제, 안전진단, 초과이익환수제)를 합리적으로 조정하여 도심 주택공급을 촉진하겠다고 밝혔다. 시장을 혼란에 빠뜨리기 쉬운 안전진단과 초과이익환수제는 신중히 접근하고 단기적 주택공급 효과가 큰 분상제 폐지 등 부터 적극적으로 검토할 것이라는 관측이 나오고 있다. 최근 13,023가구로 탈바꿈할 둔촌주공아파트 재건축 이슈에서도 사업비 문제를 표면적으로 내세워 52% 공정이 진행된 현시점에서 공사 중단이라는 초유의 사태가 발생하게 된 사건의 핵심은 실은 분양가 상한제를 피하기 위함이라는 의견도 있다. 이처럼 부동산 시장을 좌지우지하는 분양가 상한제의 의미와 적용기준, 역기능까지도 정확히 이해해보도록 하겠다. 

 

분양가상한제 정의

시장경제의 원리에 따른 아파트 분양가는 원가에 해당하는 토지비와 건축비에 건설사의 이익을 더하여 산정하고 있는데 건설사가 폭리를 취할 목적으로 한없이 높은 분양가가 책정된다면 주변 집값이 오르는 등 각종 폐단을 가져오기 때문에 그간 부동산 침체기에는 분양가 자율화로 운영하고 활황기에는 분양가 상한제를 적용해 왔다. 한마디로 분양가 상한제란 분양가의 상한선을 정해 이하로 분양을 강제하는 제도로 택지비와 정부가 정한 기본형 건축비(지상층+지하층)에 개별 아파트에 따라 추가되는 비용인 가산비용(택지 가산+건축 가산)을 더해서 상한선을 결정한다. 적용대상으로는 3기 신도시 등 공공택지 내 공동주택은 의무이며 민간택지 중에서는 주거정책심의위원회를 거쳐 국토부 장관이 지정하면 분상제를 적용한다. 또한, 낮은 분양가로 인한 당첨자의 단기 시세차익을 막기 위해 정부는 일정기간 전매를 제한하고 있으며 투기과열지구 내 공공택지 및 민간택지는 최소 5년에서 10년까지, 그 외 지역 공공택지는 3년에서 8년까지 매매를 할 수 없다. 

 

분양가상한제 순기능 역기능

이를 적용하면 시세보다 낮은 가격 통상 6~70%에 해당하는 아파트를 공급받을 수 있어 건설사의 부당한 이득없이 단기적으로는 집값을 잡고 표면적으로 주택시장을 안정화시키는 것처럼 보이지만 멀리 보면 극소수에게 로또급 이익을 주며 대다수의 국민에게는 불이익으로 돌아온다고 할 수 있다. 왜냐하면 분양가가 낮기 때문에 건설사의 이익을 줄게 되며 영리를 목적으로 하는 건설사들은 더 이상 주택을 지으려 하지 않을 것이고 국가적 차원에서 주택공급이 줄게 되어 수요와 공급의 법칙에 따라 결론적으로는 집값을 오르게 될 것이며 나머지 사람들은 더 높은 가격으로 아파트를 살수 밖에 없기 때문이다. 지금까지 부동산의 역사는 이러한 분상제의 역기능을 여실히 보여주고 있어 분양가 상한제를 손본다는 뉴스에 앞으로의 귀추가 주목된다.