주택임대소득 종합소득세 신고 세액감면 주의사항

5월은 종소세 신고의 달로, 직전 연도 소득분에 대해 당해연도 5월 1일부터 5월 31일까지 한 달 동안 종합소득세를 신고하게 되어 있다. 대부분의 직장인들은 자유로우나 근로소득 외에 주택임대소득 등 사업소득이 있는 주택임대사업자와 같은 경우에는 정확히 신고해야 무신고 및 납부지연으로 인한 가산세를 맞지 않기 때문에 주의해야 한다. 그중에서도 가장 일반적인 주택임대소득(임대료+간주임대료+관리비)에 대해 종합소득세를 어떻게 신고해야 하는지 살펴보도록 하겠다. 

 

주택임대소득 과세대상 여부

보유하고 있는 주택에 대해서 전세 혹은 월세를 주고 있다고 모두 과세로 보지는 않는다. 과세와 비과세를 구분하기 위해서는 부부합산 소유주택수를 살펴봐야 한다. 먼저, 1주택자의 경우에는 월세 및 보증금 소득에 대해서는 원칙적으로 비과세로 간주하나 기준시가 9억 원 초과 주택의 임대소득은 과세로 여기고 2주택을 소유한 자의 경우는 월세 소득은 과세로 보지만 보증금 소득은 비과세로 본다. 마지막으로 3주택 이상을 보유한 자의 월세 소득은 과세이며 보증금 소득은 간주임대료 과세를 적용하며, 전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하의 소형주택은 제외한다. 여기서 간주임대료[(보증금-3억 원)의 적수 X60% X1/365X1.2%-금융수익(수입이자 등)]란 주택을 대여하고 보증금, 전세금 등으로 발생하는 수익을 임대료로 간주하여 과세대상에 포함하기 위해 계산하는 것이다. 위의 주택 보유수에 따른 과세 및 비과세 여부를 확인하고 과세인 경우는 신고대상이 된다. 

공동 명의인 주택을 주택수 계산 시에는 지분율에 대한 임대소득이 연간 600만 원 이상이거나 기준시가 9억 원 초과 주택의 지분율 30% 이상인 경우는 주택 수에 포함하며, 부부 공동명의는 부부합산으로 적용되니 공동명의나 단독명의 관계없이 1주택으로 산정한다. 

 

종합소득세 신고방법

 

원칙적으로 주택임대소득세는 주택임대 총 수입금액이 2천만 원을 초과할 때는 종합과세 신고대상으로 다른 소득과 합산해서 신고해야 하며, 2천만 원 이하인 경우는 분리과세나 종합과세 중 신고자의 상황에 맞는 유리한 방향으로 선택하여 신고할 수 있다. 종합과세 시 세율은 과세표준 1200만 원 이하일 때 최소 6%로 누진 공제금이 없으나 10억 초과 시 최대 45%까지 최대 6,540만 원 누진공제가 되며 분리과세는 다른 소득이 있더라도 합산하지 않고 임대소득에 대해 14% 세율로 적용된다. 분리과세 시 임대소득 과세표준 금액[수입금액-필요경비(등록 임대사업자-60%, 미등록-50%)-공제금액(등록-400만 원, 미등록-200만 원]을 구해서 14%에 해당하는 산출세액에서 세액감면(4년 임대사업자-20%, 단기-30%, 8,10년-50%, 장기-75%)을 빼면 분리과세 결정세액이 산정된다. 

임대소득 구간별로  등록된 임대사업자의 경우는 연 1000만원이하이며 미등록자는 연 400만 원 이하인 경우는 분리과세 선택 시 세금이 발생하지 않아 유리하며, 임대소득이 연 1000만 원 초과하거나 미등록 임대사업자 혹은 주택임대소득 외 다른 소득이 없는 경우는 종합과세를 선택해야 세금을 적게 낼 수 있다. 

 

종소세 세액감면 주의사항

 

종합소득세 세액감면 부분은 엄청난 혜택이나 주의해야할 사항이 2가지가 있다. 첫 번째로는 세액감면을 받기 위해서는 국민주택규모 이하의 주택이면서 임대개시일 당시 6억 원 이하이고 임대료 증액 제한과 의무 임대기간을 준수한 세무서 및 지자체에 등록한 주택임대사업자여야 한다는 것이다. 또한, 분리과세 선택 시 사업자가 주택임대 소득에 대하여 조세특례 제한법 제96조 제1항에 따라 소득세를 감면받은 경우는 소득세법 시행령 제68조 제1항 감가상각 의제가 적용되어 향후 양도 시 건물 취득 가격이 감가상각에 의해 낮아져서 불리하게 적용할 수 있으므로 유의해야 한다. 

 

 

 

 

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