부부간 부동산 증여시 절세효과 및 2022년에 증여해야 하는 이유(예시포함)

부동산은 취득과 동시에 세금이 발생하기 시작하고 보유하고 있는 내내, 매도하는 순간까지도 세금을 내야 하는 복잡한 자산이다. 따라서 부동산을 성공적으로 투자했더라도 과연 이게 남는 장사였나 하는 의구심이 드는 경우가 많다. 특히 다주택자의 경우 취득세 및 양도세 중과 적용으로 부담이 배로 큰 것도 사실이다. 이를 획기적으로 타파하는 방법이 없을까 머리를 이리 굴려보고 저리 굴려보아도 해마다 점점 디테일해지는 세법 덕분에? 빠져나갈 구멍을 찾기란 여간 힘든 일이 아니다. 그중에서도 양도소득세를 절감하는 방안 중에 하나로 널리 알려져 있는, 가족 중에도 증여세 면제 한도액이 가장 높아 절세효과가 큰 부부간 부동산 증여를 하게 될 경우 증여세, 취등록세, 양도소득세가 얼마나 유리한지 정리해보고 2023년부터 변경된 기준을 적용함에 따라 세부담이 얼마나 불리한지를 살펴보고 2022년에 증여를 해야 이유를 정리해 보도록 하겠다. 

 

부부간 증여시 절감 효과(증여세)

 

아무리 가족이라도 타인으로부터 무상으로 재산을 취득한 자는 증여세를 납부하게 되어 있으나 증여세가 면제되는 공제한도액이 증여자와의 관계에 따라 다르게 적용되고 있기 때문에 이를 십분 활용하여 납부해야 할 양도소득세를 획기적으로 절감할 수 있다. 간단히 말하면 10년 동안 배우자에게는 6억 원, 직계비속은 5천만 원으로 증여세를 계산할 때 공제한도금액을 제외한 금액에 대해 구간별 증여세율을 적용한다. 따라서 해당 공제금액만큼 증여한다면 증여세 비과세 적용을 받을 수도 있는 등 절세할 수 있다.  

 

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부부간 증여 시 절감 효과(취등록세)

 

만약 배우자에게 6억 원 이하에 해당하는 부동산을 증여하여 증여세는 비과세 적용을 받았다고 끝난 것이 아니다. 현금이 아닌 부동산을 증여받는 경우 수증자 즉 증여받는 사람이 취득세를 납부하는 것이 원칙인데 이전에는 조건 없이 3.5%였으나 증여 취득세율이 강화되어 현재는 최저 3.5% 혹은 12%까지 내야 한다. 증여를 통해 부동산을 취득할 경우 취득가액은 즉 취득세를 내야 하는 과세표준금액은 현재 시가표준액을 기준으로 하는데 이는 공시지가를 의미하는 것으로 실거래가의 약 80% 수준에 대한 취득세를 계산하기 때문에 이 부분에서도 절감의 효과를 누릴 수 있다. 

 

증여 취득세율 정리
구  분	기본 취득세율	최종 취득세율(지방교육세, 농어촌 특별세 포함)
조정대상지역 내 3억원 이상	12%	12.4%
그 외	3.5%	4.0%
- 단, 1세대 1주택자가 소유주택을 배우자, 직계존비속에게 증여한 경우 3.5% 적용

 

부부간 증여 시 절감 효과(양도소득세)

 

부부간 증여 시 양도소득세를 절세할 수 있는 이유는 취득가액이 해당 부동산 증여 전 배우자가 실제로 취득한 금액보다 높은 가격으로 신고가 되기 때문에 양도소득세의 과세표준이 되는 양도차액이 줄어들어 그만큼 절세 효과를 누릴 수 있다. 단, 장기보유 특별공제 비율은 다소 불리하나 양도차액이 줄어드는 효과가 더 압도적이다. 

아래와 같은 상황을 가정해보자. 1세대 2 주택인 A가 2억 원에 취득한 조정 대상지 역외 주택을 5억 원에 판다면 양도 시 납부해야 할 세금은 양도소득세만 약 8천만 원가량이다. 하지만 이것을 배우자인 B에게 증여를 한 후 양도하게 된다면 증여세는 비과세 혜택을 받고 취득세와 양도소득세를 함께 납부하게 되지만 최종 금액은 약 6천만 원으로 2천만 원가량을 절세할 수 있다. 단 여기서 주의해야 할 점은 이월과세로, 증여를 받은 후 5년 이내에 양도하면 양도차액 계산 시 증여받을 당시의 공시지가가(아래의 3억) 아닌 증여 전 취득 시 가액(아래의 2억)을 기준으로 계산하여 이월과세 되어 절세효과가 없어 반드시 5년이 지난 시점에 매도해야 한다.  

 

A 소유시 (B의 배우자)		A → B 증여시
취득가액	2억원 (2014년 취득)	취득가액	3억원 (2017년 증여)	증여세 0원 취득세 4% 1,200만원
양도가액	5억원 (2023년 양도)	양도가액	5억원 (2023년 양도)	양도소득세 5,118만원
양도차액	3억원	양도차액	2억원
최종 납부할 세금인 양도소득세는 8,044만원		최종 납부할 세금은 취득세+양도소득세 6,318만원

 

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왜 2022년에 증여해야 하는가

 

만약 위와 같은 증여세 절세효과를 누리기 위해 부부간 주택 등 증여를 계획하고 있는 경우에는 반드시 2022년 내에 증여해야 한다. 왜냐하면 2023년부터는 증여와 관련하여 2가지 기준이 변경되기 때문이다. 먼저, 과세표준이 변경된다. 현재는 공시지가로 시세의 80% 수준으로 취득가액이 낮아 취득세를 절감할 수 있으나 2023년부터는 실거래가의 평균 금액인 시가 인정액을 기준으로 세금을 책정하기 때문에 증여 시 취득세 부담도 커질 수 밖에 없다. 다음으로 이월과세기준이 연장된다. 현재는 이월과세기간이 5년이나 2023년부터는 10년으로 조정되기 때문이다. 한마디로 2022년에 증여를 한다면 2027년 이후 매도에 대해서 양도소득세 계산 시 이월과세를 피할 수 있으나 바로 다음 해인 2023년 증여시 2033년이 되어야하므로 세금폭탄을 피하기가 더 힘들어질 것이기 때문이다. 

 

2022년 부부간 부동산 증여해야 유리
구 분	2022년	2023년	구 분	2022년	2023년
과세표준금액	공시지가	실거래가 평균	이월과세기준	5년	10년

 

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