깡통전세 뜻, 전세사기 피하는 방법 및 전세금 지키는 방법

포털에서 깡통전세란 뜻을 검색해보면 크게 두 가지로 정의 내리고 있다. 첫 번째, 집주인이 은행 대출금 이자를 연체하여 경매에 넘어 가버렸기 때문에 아파트에 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 몽땅 날릴 처지에 놓여있는 경우이며 다음은 전세보증금이 매매가를 웃도는 집이라는 뜻으로 전셋값이 급등했으나 거래절벽으로 매매가 상승은 주춤하여 전세계약이 끝났을 때 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우를 뜻한다. 둘 다 과정은 상이하나 결국은 세입자가 피해를 입는다는 측면에서 결을 같이 한다. 집주인의 상황이 나빠서이든 부동산 시장이 급변하든 나의 전세보증금을 지키는 방법을 계약 전후로 나눠서 살펴보도록 하겠다. 

 

계약 전 확인사항

 

맘에 드는 부동산이 나와서 계약을 하기 전에 관련 서류를 미리 체크해봐야 한다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 갑구에 해당하는 소유권에 관한 사항을 확인하여 예비 계약자와 일치하는지를 확인하고 소유권 이외의 사항을 확인할 수 있는 을구 또한 꼼꼼히 체크해야 한다. 이는 권 리간 우선순위가 결정되므로 근저당권 설정 등이 있는지 확인해야 하며 소유자의 대출이 있다면 분쟁 발생 시 보증금을 못 돌려받을 공산이 크기 때문에 전세보증금으로 대출상환 등을 요구할 수 있다. 통상 소유자의 대출과 전세보증금이 50% 이내라면 안전하다고 볼 수 있다. 다음으로 건축물대장을 발급하여 위반건축물이 있는지 주거용 건축물은 맞는지 확인해야 한다. 위반건축물이나 주거용이 아닌 경우 추후 전세보증보험 가입이 안되기 때문에 정확한 확인이 필요한 부분이다. 마지막으로 계약서가 없을 경우에는 발급이 어려운 전입세대 열람내역을 임대인에게 요청하여 이중계약 여부를 확인할 수 있으며 세금 체납 등으로 부동산이 경매에 넘어가는 경우를 대비하여 미납 국세 열람제도를 활용하여 임대인의 동의를 득하여 세금 납부내역도 확인해보는 것이 좋다. 

 

계약 후 확인사항

 

가장 확실한 방법은 전세금 반환보증보험에 가입하는 것이다. 전세계약 종료 이후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 반환보증보험에 가입을 하여 만약에 발생할지 모르는 최악의 사태를 대비할 수 있다. 그러기 위해서는 계약서를 작성할 당시 추후 전세금 보증 가입이 불가능할 경우 계약금 전액을 돌려주는 것을 특약사항으로 작성하여 이중 안전장치를 설정할 수 있다. 집주인이 보증보험에 채무사실이 있는 경우에 세입자는 보증보험 가입을 거절당할 수 있기 때문에 꼭 필요한 절차이다. 또한, 이사를 하고 나면 전세권 설정등기를 하거나, 전입신고를 하여 대항력(계약기간 동안 살 수 있고 보증금을 받고 나갈 권리)을 갖고, 확정일자를 받아 우선변제권(보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리)을 갖춰야 한다. 마지막으로 이사 이후 등기부등본을 다시 확인하여 계약 후에 근저당이 기입되었는지 확인해봐야 한다. 이는 세입자의 전입 후 다음날 0시부터 효력이 발생한다는 허점을 노려 사이에 근저당을 추가로 설정하는 등 사기가 많으니 특히 눈여겨볼 필요가 있다.  

 

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